Pagamento de Comissão de Corretagem em Desistência de compra de Imóvel

Não incide o pagamento de comissão de corretagem quando a desistência da compra de imóvel for motivada, por falta de documentação ou a identificação de defeitos e vícios no imóvel.

Pagamento de Comissão de Corretagem em Desistência de compra de Imóvel

O Superior Tribunal de Justiça julgou na semana passada uma ação movida pelos autores que adquiriram um imóvel, pagaram a comissão de corretagem e vieram a saber posteriormente que existia uma execução fiscal, cujo objeto da penhora era o imóvel adquirido. Com isso, ajuizaram a ação para não pagar a taxa de corretagem, já que houve desistência da compra do imóvel e a não efetivação do contrato de corretagem.

Entendeu o Egrégio Tribunal que o pagamento da corretagem não é obrigatório quando o motivo da desistência for ocasionado pela identificação de que o imóvel está sob algum risco de ordem jurídica, qual seja penhora, integrar espólio ou qualquer outro motivo que possa colocar em risco a transferência da propriedade. Outro motivo que geraria o não pagamento da correção de corretagem seria a descoberta de defeitos ou vícios no imóvel.

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A jurisprudência do STJ, conclui que em contratos de corretagem, a obrigação é a venda do imóvel desembaraçado de qualquer tipo de problema ou questão que possa ameaçar a posse e a propriedade do imóvel. Se o negócio não é perfeitamente concluído, o corretor não deverá receber a corretagem, já que o objeto do contrato, qual seja, a venda do imóvel não é efetivada.

No caso específico, a imobiliária não cumpriu com o seu dever de assessoria até o fechamento do negócio, não solicitando as certidões indispensáveis, não levando ao cliente todas as informações necessárias para a efetivação da venda do imóvel e, portanto, deixando os consumidores à mercê de uma negociação que poderia ser extremamente prejudicial aos autores: no caso, o valor do imóvel era muito próximo do valor da execução fiscal em que os vendedores eram réus.

Os advogados do LTSA Advogados estão aptos a prestar assessoria em qualquer assunto que envolva questões imobiliárias, tais como distrato de imóveis adquiridos na planta e vícios construtivos, comissão de corretagem, dentre outros. Consulte-nos.

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É Ilícita a cobrança de juros por Atraso na Obra

É ilícita a cobrança dos denominados ”juros de evolução da obra” quando há atraso na obra.
Juros por Atraso na Obra

Com o excessivo aumento das demandas judiciais relacionadas ao atraso nas obras de imóveis comprados na planta, a Turma Especial da Subseção de Direito Privado 1 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo fez uso da prerrogativa do novo dispositivo do Código de Processo Civil denominado ‘Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas’ (IRDD).

O objetivo é diminuir o número de demandas com objetos idênticos e uniformizar o entendimento do judiciário em matérias recorrentes, principalmente nos casos que mais se acumulam nos tribunais brasileiros: ações de consumidores contra construtoras e incorporadoras por atraso na obra dos imóveis adquiridos na planta.
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Dentre as teses aprovadas, a de n. 6 definiu que “É ilícito o repasse dos “juros de obra”, ou “juros de evolução da obra”, ou “taxa de evolução da obra”, ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância”.

Diferentemente dos financiamentos comuns, em que os recursos só são liberados pelos bancos após a expedição do ‘habite-se’ do imóvel, dentro do regime de financiamento do “Minha Casa, Minha Vida” os valores são liberados ao construtor/ incorporador ainda na fase inicial das obras.

Durante este período, a Caixa Econômica Federal cobra somente os juros do financiamento (denominados juros de obra), passando a cobrar o principal financiado somente após o seu término.

Ocorre que, caso a entrega do imóvel atrase, o seu comprador continuará a pagar juros.

Assim, como não bastasse todos os impactos negativos que o atraso na entrega das chaves do imóvel pode gerar – desde a privação do bem até a necessidade de outra moradia (nosso informativo de 6 de outubro Indenização por Atraso na Obra) – o pagamento desses juros em caso de atraso na obra onera mais o adquirente, já que, na prática, ocorre um aumento do custo de aquisição.

Com a acertada publicação dessa tese, é considerada ilícita a incidência do pagamento dos juros no período de atraso na obra, ratificando os dispositivos de segurança jurídica necessários para o cumprimento de contratos de aquisição de imóveis na planta.

Os advogados da área imobiliária do LTSA Advogados estão aptos a prestar assessoria em qualquer assunto que envolva questões imobiliárias como: juros por atraso na obra, distrato por atraso na obra, vícios construtivos, tributos (IPTU), rescisão de contrato de compra e venda de imóveis, taxas de condomínio entre outros. Consulte-nos.

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Indenização por Atraso na Obra

Quando o comprador não pode usufruir do imóvel adquirido por atraso na obra ou qualquer outro motivo alheio a sua vontade é devida indenização por atraso na obra.

Indenização por Atraso na Obra

Com o excessivo aumento das demandas judiciais relacionadas ao atraso nas obras de imóveis comprados na planta, a Turma Especial da Subseção de Direito Privado 1 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo fez uso da prerrogativa do novo dispositivo do Código de Processo Civil denominado Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas (IRDD).

O objetivo é diminuir o número de demandas repetitivas bem como uniformizar o entendimento do judiciário em matérias recorrentes, principalmente nos casos que mais se acumulam nos tribunais brasileiros: ações de consumidores contra construtoras e incorporadoras por atraso na obra dos imóveis adquiridos na planta.

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A TESE 5: OBRIGAÇÃO DA ALIENANTE INDENIZAR O ADQUIRENTE PELA PRIVAÇÃO INJUSTA DO USO DO IMÓVEL

Como já comentamos anteriormente em nossos informativos (veja nosso informativo de 08/06, Como rescindir contrato de compra e venda de imóvel por atraso de obra), o distrato por atraso na obra de imóveis adquiridos é um direito do cliente, protegido pelo Código de Defesa do Consumidor.

A tese 5 diz que “O atraso da prestação de entrega de imóvel objeto de compromisso de compra e venda gera obrigação da alienante indenizar o adquirente pela privação injusta do uso do bem. O uso será obtido economicamente pela medida de um aluguel, que pode ser calculado em percentual sobre o valor atualizado do contrato, correspondente ao que deixou de receber, ou teve de pagar para fazer uso de imóvel semelhante, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma já regularizada”.

Explicando melhor o que a tese 5 quis dizer é que a construtora/incorporadora que incorrer em atraso na obra e com isso privar o cliente do uso de seu imóvel, fica sujeita a pagar uma indenização por atraso na obra no valor de um aluguel, calculado sobre um percentual do valor do imóvel não entregue, devidamente atualizado.

Como bem determinou o Tribunal, minimizando os impactos que o atraso na obra gera na vida dos compradores, essa indenização por atraso na obra deverá ser paga até o momento da entrega definitiva da chave com toda a documentação regulamentada. Essa decisão auxilia na geração da segurança jurídica necessária para o cumprimento de contratos de aquisição de imóveis na planta.

Os advogados da área imobiliária do LTSA Advogados estão aptos a prestar assessoria em qualquer assunto que envolva questões imobiliárias como: distrato por atraso na obra, vícios construtivos, tributos (IPTU), rescisão de contrato de compra e venda de imóveis, taxas de condomínio entre outros. Consulte-nos.

Cláusula que prevê Atraso na Obra é válida

Segundo recente decisão do STJ, a previsão de atraso na obra (atraso na entrega da obra) não é considerada abusiva.

Cláusula que prevê Atraso na Obra é válida

Em recente decisão, a 3ª turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a cláusula de tolerância de 180 dias em contrato de compra de imóveis novos não é abusiva.

Ou seja, a construtora que colocar em contrato a previsão desses 180 dias de tolerância, não estaria incorrendo em atraso na obra, o que justificaria uma indenização ao comprador, ou até mesmo o distrato do contrato.

A alegação dos autores da ação era de que a cláusula da previsão de 180 dias de tolerância (ou seja, 6 meses a mais do prazo contratado), configuraria abuso na relação de consumo, prejudicando a parte mais fraca da relação, ou seja o consumidor.

Contudo, o STJ entendeu que não é abusiva essa cláusula, sendo perfeitamente legal o atraso na entrega em 180 dias.

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A compra de um imóvel na planta possibilita que os compradores organizem sua vida econômica e social até o momento da entrega das chaves e que por isso o construtor/incorporador tem a obrigação de observar estritamente o cronograma de execução da obra, para não haverem atrasos e consequentemente prejuízo aos compradores, que devem ser indenizados caso ocorram atrasos injustificados na obra.

Por outro lado, o STJ entendeu também que as complexidades e imprevistos na construção de um empreendimento, desde fatores climáticos imprevisíveis, à falta de material ou mão de obra estão fora do controle do construtor/incorporador e que por isso é justificável a adoção da cláusula de tolerância., não sendo considerada abusiva, já que o atraso seria justificável.

Os julgadores entenderam que o prazo proposto na cláusula não deve ultrapassar os 180 dias, em paralelo com o que dispõe a lei sobre os condomínios e edificações imobiliárias em relação ao prazo para desistência do empreendimento e também o artigo 18 do Código de Defesa do Consumidor, no tocante ao saneamento de vício do produto.

Os advogados da área imobiliária do LTSA estão aptos a esclarecer suas dúvidas sobre o assunto para identificar a melhor solução para a realização do distrato de compra e venda de imóveis na planta por arrependimento, atraso na obra ou qualquer outro questionamento do consumidor relacionado a esse contrato.

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Indenização por danos morais em caso de atraso de obra: quando são cabíveis?

Não é pacífico o entendimento de que é devida a indenização por danos morais em caso de atraso de obra de imóveis adquiridos na planta.

Como já comentamos anteriormente em nossos informativos (veja nosso informativo de 08/06, Como rescindir Contrato de Compra e Venda de Imóvel por atraso de obra), o distrato por atraso na obra de imóveis adquiridos é um direito do cliente, protegido pelo Código de Defesa do Consumidor.

Pela legislação vigente, quando a construtora é inadimplente, ela deverá restituir 100% do valor já pago em uma parcela só, bem como a taxa de corretagem, além de indenização por danos morais, quando o atraso na obra gerou a necessidade de locação de outro imóvel, por exemplo.

Quanto a isso, estão sendo estudadas várias questões em relação ao valor já pago e que deve ser devolvido aos compradores dos imóveis que sofreram o atraso na obra. As construtoras e incorporadoras alegam que a possibilidade do ressarcimento dos valores pagos quase integralmente, estimulam os pedidos de distrato e inviabilizam suas operações.

(veja nosso informativo de 27/07, Possíveis mudanças na forma de indenização por atraso na entrega do imóvel podem prejudicar consumidores).

Essa nova regulamentação pretende rever também a questão da indenização por danos morais devidas ao cliente em caso de atraso na obra. Ocorre que os motivos que geram a necessidade de danos morais não são regulamentados.

Assim, não é pacífico o entendimento de que danos morais são devidos sempre que há um distrato por atraso de obra. Há um entendimento que só é devida indenização por danos morais, quando efetivamente comprovado que houve algum prejuízo de ordem pessoal.

Normalmente, a questão da necessidade de locação de outro imóvel pelo atraso na obra enseja a indenização por danos morais. Mas existem milhares de outros incômodos e desgastes que o atraso na obra do imóvel adquirido pode ocasionar aos proprietários e que seriam indenizáveis.

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O Superior Tribunal de Justiça, entende pela concessão da indenização por danos morais em caso de atraso de obra, desde que reste comprovada que ocorreu “grave ofensa a direitos de personalidade e não meros dissabores, desconfortos ou frustrações”.

Dessa jurisprudência, depreendemos que não é somente a necessidade de locação de outro imóvel para morar devido ao atraso na obra é que é indenizável por danos morais. Se o comprador comprovar que o fato da entrega do imóvel ter sido postergada o ter prejudicado de forma contundente, ofendido seus direitos subjetivos, caberá indenização por danos morais justificados pela falta de outro imóvel para habitar devido ao atraso na obra do imóvel adquirido.

Indenização por danos morais em caso de atraso de obra.png

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